买二手房 如何避开“套路”

  □记者 程桂英

　　时下，如火如荼的棚户区改造，催生了购房热，新建楼盘热卖的同时，二手房交易也相当火热。购房热的背后，却产生了一些问题，市房管局最近就接到了几起关于购买二手房的投诉。

　　通过中介买房遇到纠纷咋办？已购买的房屋能退吗？预交的定金、已支付的中介费是否能退还？有没有什么办法可以避免纠纷？带着这些问题，记者进行了采访。

　　案例一

　　搬进新家发现墙体开裂

　　买家要求退房退中介费

　　今年5月中旬，家住西区的王大妈通过房屋中介，花31万元购买了位于市区的一套二手房。交了4000元中介费，办理完相关过户手续后，王大妈拎包入住。住进去后，王大妈发现房间内有一面墙的墙体开裂，看着一条条大大小小的裂缝，王大妈气不打一处来。

　　随后，王大妈找到中介，并联系上卖家，要求退房，退中介费。卖方、中介均表示，房屋买卖合同已生效，签订的中介服务协议已生效，王大妈不能单方面毁约，如若毁约，所有费用均不退还。

　　多次协商无果后，王大妈来到市房管局请求协调解决。“我们接到投诉后，第一时间向双方了解了情况，买卖事实确实存在，买卖合同已经生效，双方的交易行为受到法律保护，只能建议双方通过司法途径解决。”市房管局相关负责人表示，买卖双方已按照正规途径签订了合同，交易行为受到《中华人民共和国合同法》的保护，至于能否退房、是否达到退房条件，应通过司法途径解决。

　　案例二

　　交了定金和中介费后反悔

　　买家要求退定金和中介费

　　今年7月，张女士通过房屋中介介绍，看中了位于东区大渡口的一套二手房。该房屋售价40万元，张女士与中介签订服务协议后，预付了2000元中介费，并支付卖房人5000元定金。

　　之后，张女士因为个人原因，不愿再买该套住房，找到中介和卖家，要求退还中介费和定金。中介表示，张女士是由于自己的原因放弃购房，根据服务协议，中介不会退还预交的2000元中介费，同时张女士还需再支付剩余的6000元中介费。卖方表示，张女士单方面解除协议，卖方有理由不退定金。

　　无奈之下，张女士投诉到市房管局，希望主管部门帮忙协调。经了解，张女士表示，她当时没有看清楚合同条款，并且自己并不愿意交纳中介费，是在中介的强力要求下，才先预交了2000元中介费。中介称，既然双方已签订了服务协议，协议受到法律保护，中介愿意通过法律途径来解决此事。

　　最终，经协调，三方自愿达成协议，卖房人退还了张女士5000元定金，中介放弃让张女士支付剩余中介费的要求。

　　房产中介三大典型纠纷

　　要买卖二手房得先看看

　　近年来，随着房地产市场的快速发展，房产中介业成为备受瞩目的新型服务业。但记者发现，由于房地产交易市场的跨越式发展，该领域的法律法规、行业规范、市场管理经验都相对不足和滞后，房产中介行业尚未形成有序的竞争格局，有关房产中介的纠纷也逐年增加。

　　市民通过中介买房引发的纠纷，有的责任在买卖双方，有的责任在中介。那么，常见的纠纷有哪些呢？市房管局经过梳理，总结出了以下几类常见纠纷。

　　第一，因房屋买卖合同无效、履行不能等情况产生的纠纷。这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋；职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售；房屋被列入拆迁范围等，导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果，引发买卖双方与中介公司的纠纷。

　　第二，因意向金或定金的处理争议产生的纠纷。房产中介公司为了提高成交率，往往要求买受人向中介公司支付一定数额的意向金。同时，房屋出卖人在签订正式买卖合同前，也要求购买人支付一定数额的意向金或定金，但若买卖双方有一方反悔，或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致，意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点。

　　第三，因中介服务费的支付和计算产生的纠纷。中介服务费用包括居间报酬（也称交易佣金）和必要的居间费用。获取中介服务费是房地产中介公司存在和发展的根本目的。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。任何一环出问题，都将导致整个交易的失败。交易一旦失败，中介服务费的支付和计算将不可避免地成为法律纠纷。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易（俗称“跳单”）产生的中介服务费纠纷；买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷；买卖双方议价不成，引起的中介费要不要承担，谁来承担，承担多少的纠纷。

　　市房管局支招

　　慎付预交款慎签合同

　　“购房人要避免中介纠纷，维护自己的权益，应当做好事前预防而不是事后维权，在整个房屋交易过程中，要注重保留相关痕迹。”市房管局相关负责人表示，买房前，购房人应弄清房屋性质和状态，如房屋是否为经济适用房，房屋是否被设定抵押、出售人是否有房屋处置权、产权交易是否有限制、房屋是否在租、物业是否清晰等，认真查勘房屋现状，是否存在漏水、裂缝等质量问题。

　　同时，购房人在房屋买卖过程中，要如实提供个人相关证件、材料；对个别房地产开发企业、中介公司许诺补缴保险、个税或代办相关证明等虚假宣传，包括不法人员出售居住证或暂住证明的行为，要保持警惕，切记不要轻信，以免上当受骗。因不实申报产生的纠纷及风险，将由购房人承担交易后果和经济责任。在房屋交易各项环节，特别是按揭贷款环节，购房人尤其要详细了解自己的主体是否合格，贷款额度能否达到预期等问题。

　　据了解，购房人买二手房承担的费用主要包括三大块：房款、中介佣金、向相关部门缴纳的税费，为避免产生纠纷，最好在合同后附上“费用清单”。

　　该负责人介绍，房屋买卖究其本质，属于商品交易，交易纠纷除了中介误导、买卖双方存心欺诈等，很多纠纷产生于买卖双方的疏忽大意或所签合同条款不清，因此要高度重视合同。合同文本具有法律效力，一旦签订就会生效，在签订过程中要慎之又慎。不能盲目签订合同、预交款项，签合同时最好使用房管部门推荐使用的合同示范文本；要仔细阅读合同条款，对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可，坚决拒绝显失公平的合同条款；要弄清所有条款的内容，不要勉强签订，尤其是一些涉及费用分担、定金保管、房款支付方式和时间及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款；买卖双方还需要对自己需求的细节在附件中列明，如户口迁移、水、电、煤气、物管等费用的结清与过户等等；对于交易的中介费用以及其他业务代办费用（如代办按揭），最好分开签订合同，或在合同中明确各项业务的具体费用以及对应的违约责任。

　　市房管局提醒

　　中介买房遇纠纷

　　可通过不同途径维权

　　采访中，记者了解到，有些通过房产中介买房的市民，还遇到了如中介发布虚假房源信息、乱收费、买卖双方因个人原因毁约等情况。那么，如果市民在购买二手房时遇到了这些纠纷，应该怎么维权呢？

　　市房管局提醒市民：同类型的房屋租赁、买卖纠纷，有不同的解决渠道和投诉部门。例如，涉及房产中介无照经营、发布虚假房源信息的，可向工商部门反映；涉及中介违法违规乱收费的，向物价部门反映；无房地产经纪服务备案证的中介，通过伪造证明材料等方式欺骗购房者的，可向房管部门反映。因一方违约导致所签合同无法推进时，三方可协商解决，协商不成可向法院提起诉讼，通过法律途径解决。